Eigenheimfinanzierung 2020 – darauf sollten Kreditnehmer achten

Trotz der anhaltenden Niedrigzinssituation sind die Bauzinsen im Vergleich zum vergangenen Jahr sogar noch ein wenig weiter gesunken. Selbst ein sogenanntes Volk Volltilgerdarlehen, bei dem die Rückzahlungsdauer identisch mit der Zinsbindung ist, bekommen Kreditsuchende jetzt schon zu einem Zinssatz von teilweise unter 0,8 Prozent. Daher ist es verständlich, dass sich nach wie vor viele Kunden Gedanken über die passende Immobilienfinanzierung machen. Allerdings: Der Zinsvergleich ist nicht das einzige, auf was Sie im Rahmen der Eigenheimfinanzierung achten sollten.

Die wichtigen Bausteine der Eigenheimfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung besteht aus deutlich mehr als nur der Darlehenssumme und einem möglichst günstigen Zins. Es sind mehrere Bausteine, die zusammen eine möglichst optimale Finanzierung ergeben. Mit diesen Elementen der Eigenheimfinanzierung möchten wir uns im Folgenden näher beschäftigen, nämlich:

• Passende Darlehenssumme wählen
• Laufzeit bzw. Zinsbindung
• Tilgung
• Rückzahlung / Sondertilgung
• Fördermittel

Die passende Darlehenssumme wählen

Ihre erste Entscheidung, die Sie im Zusammenhang mit der anstehenden Baufinanzierung treffen müssen, ist die Höhe der Darlehenssumme. Dazu müssen Sie wissen, welche Ausgaben auf Sie zu kommen werden. Es handel sich dabei keineswegs nur um die Baukosten oder den Kaufpreis. Darüber hinaus fallen sowohl beim Bau als auch beim Kauf einer Immobilie Nebenkosten an. Diese können sich auf durchschnittlich 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises belaufen und setzen sich nicht selten aus den folgenden Bestandteilen zusammen:

• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Maklercourtage

Falls Sie Rücklagen haben, sollten Sie diese möglichst als Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden. Aktuell geht nämlich: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto günstiger wird die Eigenheimfinanzierung. Schätzungsweise 0,2 Prozent teurer wird ein Kredit, wenn Sie 10 Prozent weniger Eigenkapital in die Finanzierung einbinden können. Anders ausgedrückt: Beträgt der Fremdfinanzierungsanteil zum Beispiel 100 Prozent des Kaufpreises, ist der Baukredit in aller Regel zwischen 0,2 und 0,3 Prozent teurer, als wenn lediglich 90 Prozent des Kaufpreises finanziert werden müssen.

Laufzeit bzw. Zinsbindung: günstige Bauzinsen lange sichern

Bei der Wahl der Zinsbindung gibt es aktuell keine zwei Meinungen. Ideal ist das sogenannte Volltilgerdarlehen, welches allerdings nicht von jeder Bank angeboten wird. Dies beinhaltet nämlich, dass die gesamte Rückzahlungsdauer des Immobilienkredites und die Zinsbindung identisch sind. Sie würden sich in dem Fall zum Beispiel für ein Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren entscheiden, bei dem die Zinsgarantie sich ebenfalls über 25 Jahre erstreckt.

Mittlerweile sind die Zinsunterschiede zwischen den unterschiedlichen Zeiträumen der Zinsbindung nur noch relativ gering. Daher ist es definitiv empfehlenswert, dass Sie sich für eine möglichst lange Zinsbindung entscheiden, auch wenn Sie dann vielleicht 0,2 oder 0,4 Prozent mehr zahlen, als wenn die Zinsfestschreibungsdauer fünf oder zehn Jahre beträgt.

Bei einem Kreditanteil am Kaufpreis von beispielsweise 80 Prozent ergeben sich so im Durchschnitt die folgenden Zinssätze bei unterschiedlicher Zinsbindung:

• 10 Jahre: 0,63 %
• 15 Jahre: 0,90 %
• 20 Jahre: 1,04 %

 Bei der regulären Tilgung gilt: Möglichst hohe Anfangstilgung wählen!

Während der Zinssatz bei der Eigenfinanzierung natürlich möglichst niedrig sein soll, gilt für die Tilgung das Gegenteil. Sie sollten sich möglichst für eine hohe anfängliche Tilgung entscheiden, denn umso geringer ist die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Kurioserweise wäre es gerade aufgrund der äußerst niedrigen Bauzinsen genau falsch, eine ebenfalls geringe Tilgung zu wählen. Würden Sie sich nämlich für eine Anfangstilgung von lediglich einem Prozent entscheiden, würde es sage und schreibe bei einem Bauzins von beispielsweise 1,5 Prozent etwa 60 Jahre dauern, bis der Kredit vollständig abgezahlt ist.

Wählen Sie hingegen eine anfängliche Tilgung von drei Prozent, beläuft sich die Gesamtlaufzeit des Immobiliendarlehens beim gleichen Zinssatz auf rund 27,5 Jahre. Wenn möglich, entscheiden Sie sich für eine anfängliche Tilgung von vier oder fünf Prozent. Dann haben Sie den Immobilienkredit durchschnittlich schon nach 20 bzw. 17 Jahren zurückgezahlt. Achten Sie allerdings darauf, dass Sie sich mit der monatlichen Rate nicht übernehmen. Sollte es zu eng werden, setzen Sie die anfängliche Tilgung lieber etwas niedriger an, bevor Sie später Liquiditätsprobleme bekommen und Ihre Raten nicht mehr ordnungsgemäß zahlen können.

Flexibilität bei der Rückzahlung erhalten

Die planmäßige Tilgung wird bei einer Eigenfinanzierung im Zuge der monatlichen Rate geleistet. Aufgrund der empfohlenen langen Zinsbindung sichern Sie sich die niedrigen Bauzinsen für einen sehr langen Zeitraum. Gerade deshalb ist es wichtig, dass Sie sich bei der Rückzahlung eine gewisse Flexibilität erhalten. Die Rede ist von sogenannten Sondertilgungen, die – unabhängig von der regulären Tilgung – während der Laufzeit vorgenommen werden können.

Diesbezüglich gibt es allerdings zwischen den Banken Unterschiede, ob eine Sondertilgung zulässig ist und falls ja, ob diese kostenfrei oder mit Gebühren verbunden ist. Demzufolge finden sich am Markt aktuell insbesondere die folgenden drei Varianten vor:

• Sondertilgung in unbegrenzter Höhe kostenfrei möglich
• Sondertilgung bis zu beispielsweise 10.000 Euro im Jahr möglich und kostenfrei
• Sondertilgung abhängig von der Höhe mit Gebühren behaftet

Diesbezüglich lohnt es sich, die Angebote zwischen den Banken miteinander zu vergleichen. Wenn Sie schon wissen, dass Sie voraussichtlich später zwischenzeitlich Sondertilgungen vornehmen möchten, kann es sogar den Ausschlag geben, welche Konditionen die Bank in diesem Bereich ansetzt.

Nach Fördermitteln erkundigen

Eine Eigenheimfinanzierung setzt sich oftmals nicht nur aus dem Annuitätendarlehen zusammen, sondern es fließen nicht selten weitere Kreditarten mit ein. Dazu gehören beispielsweise Bauspardarlehen oder auch Tilgungsdarlehen. Mitunter profitieren Sie sogar von einer staatlichen Förderung. Insbesondere die KfW hat mehrere Förderprogramme, die sich an Bauherren und neue Hauseigentümer richten. Neben den günstigen KfW-Krediten mit einem niedrigen Zins von teilweise unter 0,8 Prozent gibt es unter Umständen sogar einen Tilgungszuschuss. Dieser kommt vor allem bei sogenannten Energiesparhäusern infrage, denen eine besondere Förderung zuteil wird.

Optimale Eigenfinanzierung durch richtige Kombination der Bausteine

Wie Sie unserem Beitrag entnehmen konnten, gibt es für die Eigenheimfinanzierung in 2020 einige Aspekte zu beachten. Die Finanzierung besteht immer aus mehreren Bausteinen, insbesondere aus dem Bauzins, der Tilgung und der Rückzahlung mit den entsprechenden Modalitäten. Damit Sie die für Sie optimale Immobilienfinanzierung nutzen, ist es wichtig, neben den Zinssätzen auch die anderen angesprochen Modalitäten zu vergleichen und die richtige Entscheidung zu treffen. Dies gilt insbesondere für die Dauer der Zinsfestschreibung, aber ebenso für die Wahl der anfänglichen Tilgung. Mit etwas Achtsamkeit werden Sie es schaffen, eine perfekte Eigenheimfinanzierung im Jahre 2020 zu finden und so Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.